لون میں ترمیم کے ریسکیو اسکینڈل میں "ریسکیوئر" جو کہ اکثر ایک قانونی فرم یا قرض سے متعلق مشاورت کرنے والا ادارہ ہوتا ہے، قرض میں ترمیم کے لیے درخواست دینے میں گھر کے مالک کی مدد کرنے کا وعدہ کرتا ہے۔ بہت سے معاملات میں ان دھوکہ بازوں کی طرف سے بات چیت سرکاری نظر آئے گی اور حکومت کی طرف سے توثیق شدہ یا خود بینک کی طرف سے آتی دکھائی دے سکتی ہے۔ دھوکہ دہی کرنے والے اکثر گھر کے مالک سے قرض کے دستاویزات جمع کرتے ہیں اور یہاں تک کہ گھر کے مالک کی جانب سے عدالتی تصفیہ کانفرنسوں میں حاضر ہونے کا وعدہ بھی کر سکتے ہیں۔ "بچانے والا" اکثر ان خدمات کے لیے پیشگی فیس وصول کرے گا، اور زیادہ تر معاملات میں نہ تو قرض کی درخواست جمع کرائے گا اور نہ ہی کلائنٹ کی جانب سے عدالت میں پیش ہوگا۔ ان گھوٹالوں کی وجہ سے نہ صرف گھر کے مالکان کو ہزاروں ڈالر خرچ ہوتے ہیں، بلکہ فورکلوزر کے عمل کو بھی تیز کر سکتے ہیں، جیسا کہ جب گھر کے مالکان اور/یا ان کے نمائندے سیٹلمنٹ کانفرنسوں میں نہیں آتے ہیں، تو فورکلوزر کیس آگے بڑھ سکتا ہے۔

فرانزک لون آڈٹ میں، گھر کے مالکان اس بات کا تعین کرنے کے لیے کہ آیا قرض جاری کرنے والے بینک نے وفاقی اور ریاستی قوانین کی تعمیل کی ہے، "آڈیٹر" قرض کے دستاویزات کا جائزہ لینے کے لیے فیس ادا کرتے ہیں۔ تاہم، یہ "آڈٹ" اس بات کے امکانات کو نہیں بڑھاتے ہیں کہ گھر کے مالکان کو قرض میں ترمیم ملے گی اور صرف گھر کے مالکان کو رقم سے دھوکہ دیا جائے گا۔

یہ گھوٹالے مختلف شکلیں لے سکتے ہیں۔ بعض اوقات دھوکہ دہی کرنے والا گھر کے مالکان سے وعدہ کرے گا کہ وہ گھر کے مالک سے بہتر کریڈٹ کے ساتھ کسی تیسرے فریق کو عارضی طور پر ڈیڈ پر دستخط کرنے کے لیے کہہ کر فورکلوزر سے بچ سکتے ہیں، تاکہ تیسرا فریق قرض لے سکے یا مارگیج کمپنی کے ساتھ ریزولیوشن پر بات چیت کر سکے، جب تک کہ اصل مالک مکان گھر واپس خریدنے کی مالی حالت میں نہ ہو۔ کچھ معاملات میں دھوکہ دہی کرنے والے گھر کے مالکان کو ایل ایل سی بنانے اور اسے ٹائٹل منتقل کرنے کی ترغیب دیں گے، اور پھر سخت شرائط کے ساتھ ایل ایل سی کو شکاری قرض دیں گے، جس کا نتیجہ اکثر ڈیفالٹ کی صورت میں نکلتا ہے کہ آیا گھر کے مالک کے پاس روایتی رہن پر ڈیفالٹ ہونے سے کم تحفظات ہوتے ہیں۔ اور دوسری صورتوں میں اسکامر صرف اس کاغذی کارروائی کے بارے میں جھوٹ بولے گا جس پر گھر کا مالک دستخط کر رہا ہے، گھر کے مالک کو بتائے گا، مثال کے طور پر، کہ یہ ایک استثنیٰ یا کسی اور فائدے کے لیے ایک فارم ہے، جب حقیقت میں گھر کا مالک کسی ڈیڈ پر دستخط کر رہا ہو۔

دھوکہ دہی کرنے والے گھر کے مالکان کو نشانہ بناتے ہیں جو فورکلوزر فائلنگز کے لیے عوامی ریکارڈز تلاش کرکے فورکلوزر میں ہیں۔ وہ ایسے محلوں کو بھی نشانہ بناتے ہیں جو اپنی بڑھتی ہوئی پیش بندی کی سرگرمی، اور/یا محدود یا غیر انگریزی بولنے والے مکان مالکان کے زیر قبضہ کمیونٹیز کے لیے مشہور ہیں۔ 

دھوکہ دہی کرنے والے گھر کے مالکان کو ڈاک کے ذریعے، ریڈیو اسٹیشنوں اور ٹیلی ویژن کے اشتہارات، انٹرنیٹ کے ساتھ ساتھ گھر گھر درخواست کے ذریعے نشانہ بناتے ہیں۔ "بچانے والا" گھر کے مالک سے وعدے کرتا ہے جو وہ فراہم کرتا ہے، جیسے کہ قانونی نمائندگی یا قرض میں ترمیم کی درخواست جمع کرانا۔ 

ریسکیو اسکام کی نشاندہی کرنے کی کوشش کرتے وقت بہت سے سرخ جھنڈے ہیں جن کو تلاش کرنا ہے:

ضمانتیں بنانا
آپ کو کسی پر شک ہونا چاہیے چاہے وہ کوئی کمپنی ہو، بروکر ہو یا فرد جو یہ دعویٰ کرے کہ وہ آپ کے گھر کو بچانے کی ضمانت دے سکتا ہے۔ کوئی بھی قانونی ادارہ نتائج کی ضمانت نہیں دے سکتا۔

پیشگی ادائیگی کی درخواست
یہ تقریباً ہمیشہ غیر قانونی ہوتا ہے کہ پیشگی فیسوں کو فورکلوزر سے بچاؤ کی خدمات کے لیے چارج کیا جائے۔ بہت سے سکیمرز ادائیگی کی درخواست کرتے ہیں یا گھر کے مالک کے بینک اکاؤنٹ سے رقم نکالنا شروع کر دیتے ہیں اس سے پہلے کہ وہ کوئی سروس فراہم کریں، کسی کو بھی اجازت نہ دیں- یہاں تک کہ کسی قانونی فرم کو بھی اپنے بینک اکاؤنٹ سے رقم نکالنے کی اجازت نہ دیں۔

آپ کو مبہم دستاویزات پر دستخط کرنا
بہت سے دھوکہ باز گھر کے مالکان کو پیچیدہ دستاویزات پر دستخط کرنے کی ترغیب دیتے ہیں۔ آپ کو کبھی بھی ایسی دستاویزات پر دستخط نہیں کرنے چاہئیں جن کی آپ کو پوری طرح سمجھ نہ ہو۔

آپ کو ادائیگی کرنا بند کرنے کا مشورہ دینا
دھوکہ دہی کرنے والے اکثر گھر کے مالکان کو رہن کی ادائیگی بند کرنے یا مارگیج کمپنی سے رابطہ ختم کرنے کی ترغیب دیتے ہیں۔ گھر کے مالکان کو رہن کی کمپنی کے علاوہ کسی اور کو رہن کی ادائیگی نہیں کرنی چاہیے یا ترمیم کے لیے اہل ہونے کی کوشش کرنے کے لیے جان بوجھ کر ڈیفالٹ نہیں کرنا چاہیے۔

اگر آپ کو یقین ہے کہ آپ اسکام کا شکار ہیں یا ممکنہ شکار ہیں تو آپ درج ذیل ایجنسیوں/تنظیموں کے ساتھ شکایت درج کر سکتے ہیں:  

• NYS اٹارنی جنرل کا دفتر: کال کریں (800) 771-7755 یا فائل آن لائن.
• کنزیومر فنانشل پروٹیکشن بیورو: فائل آن لائن.
• وفاقی تجارتی کمیشن: فائل آن لائن.

اگر آپ گھر کی ایکویٹی چوری کے اسکینڈل کا شکار ہیں تو آپ منتقلی کے دو سال کے اندر اپنے گھر کی دھوکہ دہی سے فروخت کو منسوخ کر سکتے ہیں اور/یا اس کے تحت ہرجانے کے لیے مقدمہ کر سکتے ہیں۔ ہوم ایکویٹی تھیفٹ پروٹیکشن ایکٹ۔ اگر آپ قرض میں ترمیم کرنے والے ریسکیو اسکیم کا شکار ہیں تو آپ اسکیمر کے ساتھ معاہدہ کرنے کے پانچ کاروباری دنوں کے اندر اس معاہدے کو منسوخ کرنے کے قابل ہوسکتے ہیں اور/یا نیو یارک ریئل پراپرٹی قانون § 265-B کے تحت ہرجانے کا مقدمہ کرسکتے ہیں۔. اور اگر آپ ڈیڈ چوری کا شکار ہیں، تو آپ اپنے ٹائٹل کی بازیابی کے لیے اسکامرز کے خلاف عدالت میں مقدمہ کر سکتے ہیں اور اسکامر نے جو بھی رہن قرض لیا تھا اسے منسوخ کر سکتے ہیں۔ کسی قابل اعتماد فراہم کنندہ سے بلا معاوضہ مدد حاصل کرنا یقینی بنائیں: 

• اگر آپ کوئنز میں رہتے ہیں تو لیگل ایڈ سوسائٹی کو 718-298-8979 پر کال کریں یا اگر آپ برونکس میں رہتے ہیں تو 646-340-1908 پر کال کریں۔
• لیگل ایڈ سوسائٹی کو ای میل کریں۔ civ_qns_foreclosuredefense@legal-aid.org اگر آپ کوئنز میں رہتے ہیں اور bxhomedefense@legal-aid.org اگر آپ برونکس میں رہتے ہیں۔
• ایک سے جڑنے کے لیے HOPP ہاٹ لائن کو 855-466-3456 پر کال کریں۔ HUD سے تصدیق شدہ ہاؤسنگ کونسلنگ ایجنسی اگر آپ کو اپنے قرض پر ڈیفالٹ کو ٹھیک کرنے میں مدد کی ضرورت ہے۔
• سینٹر فار نیو یارک سٹی نیبر ہوڈز کو 311 کے ذریعے یا براہ راست 646-786-0888 پر کال کریں۔ ان کے نیٹ ورک میں پچاس سے زیادہ HUD سے تصدیق شدہ ہاؤسنگ کونسلنگ ایجنسیاں شامل ہیں۔ 

اس دستاویز میں موجود معلومات کو دی لیگل ایڈ سوسائٹی نے صرف معلوماتی مقاصد کے لیے تیار کیا ہے اور یہ قانونی مشورہ نہیں ہے۔ اس معلومات کا مقصد تخلیق کرنا نہیں ہے، اور اس کی وصولی، اٹارنی کلائنٹ کا رشتہ قائم نہیں کرتی ہے۔ آپ کو پیشہ ورانہ قانونی مشیر کو برقرار رکھے بغیر کسی بھی معلومات پر عمل نہیں کرنا چاہئے۔